11. Juni 2018

Logistikimmobilien – Achillesferse für den E-Commerce

Ein Marktkommentar von Symon Hardy Godl

Die Logistikimmobilien und Distributionsinfrastruktur erleben weltweit einen rasanten Wandel, der vor allem durch das starke Wirtschaftswachstum, den steigenden Konsum und den boomenden Online-Handel (E-Commerce) hervorgerufen wird. Betrachtet man die jährlich steigenden Flächenumsätze in den wichtigsten Logistikregionen der Welt, dann steht fest, dass sich der Erfolg des E-Commerce mittlerweile an der Verfügbarkeit ausreichender Distributionsinfrastruktur entscheidet.

Die Entwicklung hin zu globalisierten Verteil- und Liefernetzwerken ist schon seit einiger Zeit zu beobachten und wird sich in Zukunft vermutlich sogar verstärkt fortsetzen. Vor diesem Hintergrund sind multimodale Logistikstandorte besonders gefragt. Anbindungen an wichtige Verkehrsträger wie Strasse, Schiene, Wasser und Luft sind unbedingt erforderlich, wenn eine Logistikimmobilie als Ausgangs- und Kreuzungspunkt internationaler Logistik genutzt werden soll.

Vor allem ist es aber der rasant wachsende Onlinehandel, der die enorme Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien erhöht und in Richtung Grosstädte und Metropolregionen lenkt. Zunehmende Anforderungen der Kunden an die Lieferdienste haben dafür gesorgt, dass die Bedeutung insbesondere der innerstädtischen Distributionslogistik zugenommen hat und immer mehr Handels- und Logistikdienstleister ihre Lieferprozesse nach den individuellen Wünschen der Kunden ausrichten. Neue Konzepte, wie die Same Day-Lieferung von Lebensmitteln stellen zudem weitere neue Herausforderungen an die Lieferkette.

Kurier-, Express- und Paketdienstleister, die sich in Kundenn.he ansiedeln wollen, kurbeln daher die Nachfrage nach geeigneten Flächen auf dem Markt weiter an. Dass immer mehr Handelsunternehmen und Start-Ups die Belieferung ihrer Kunden – teilweise mit neuen und umweltfreundlichen Mobilitätskonzepten – selbst in die Hand nehmen, verstärkt den Druck zusätzlich. Die veränderte Nachfragesituation durch die Integration der kleinteiligen Logistik in die weltweiten Innenst.dte hat zur Folge, dass sich die besonderen Anforderungen an Logistikimmobilien weiter verändern. Neben den grossvolumigen Distributionszentren rücken zusätzlich kleinere Lagerflächen und Verteilzentren in den Fokus der Nutzer, Entwickler und auch Investoren. Das wachsende Kundenbedürfnis nach immer schnelleren Lieferungen erfordert weitere kleinere, aber näher gelegene Logistikzentren. Doch diese Flächen sind in den Innenstädten rar und der Mangel an verfügbaren Entwicklungsgrundstücken und Bestandsflächen löst ein Umdenken bei der Flächengewinnung aus. In manchen Regionen, wie z. B. New York City sind zudem seit mehr als 2 Jahrzehnten innerstädtische Logistikflächen zunehmend in Lofts und Wohnungen umgewandelt worden.

Dieser Trend kehrt sich nun um. Neben typischen Projektentwicklungen wecken neue Immobilientypen immer stärker die Aufmerksamkeit der Nutzer und Projektentwickler. Mittlerweile geht der Trend dahin, mehrgeschossige Logistikimmobilien zu bauen. Des Weiteren sorgt der akute Mangel an Logistikflächen und Baugrundstücken dafür, dass Nutzer verstärkt bereit sind, höhere Mieten und Grundstückspreise zu bezahlen, um den Zuschlag für stadtnahe Lagen zu bekommen. Mittlerweile zahlen Logistiker in der Stadt ähnliche Mietpreise wie für einfache Büro-Bestandsflächen in Stadtrandlage.

Das könnte in einigen Fällen dazu führen, dass Logistik in Konkurrenz zur Büronutzung stehen könnte oder die Mischnutzung von Büro- und Logistikflächen in Multi-User-Konzepten das Interesse von Eigentümern und Projektentwicklern weckt. Auf Investorenseite lässt sich ebenfalls eine Ver.nderung der Anforderung feststellen. Die hohe Drittverwendungsfähigkeit und die Lage sind weiterhin das A und O beim Erwerb von Immobilien, allerdings sind auch hier kleinere Objekte unter 10.000 m2 mit komplexerer Ausstattung und einer Hallenhöhe unter 10 m für viele Investoren interessanter und werden immer häufiger gehandelt.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Nachfragesituation bei Logistikimmobilien im Zuge des boomenden Onlinehandels weiter verändert und Logistikprozesse mithilfe neuer Immobilientypen in die Innenstädte integriert werden. Vor allem Kurier-, Express- und Paketdienstleister werden mit steigendem Sendevolumen ihre Distributionsnetze weltweit erweitern, aber auch gro.volumige Lager im ländlichen Raum werden im Rahmen der nationalen Distribution weiterhin eine wichtige Rolle auf dem Logistikimmobilienmarkt spielen.

Auf Basis dieser Entwicklungen kann es interessant sein, weiterhin Logistikportfolios insbesondere im Hinblick auf die Unterstützung von E-Commerce-Dienstleistungen, zu erwerben. 2017 hat die Deutsche Finance Group im Südosten der USA in ein Portfolio von 30 Logistikstandorten investiert. Auch 2018 werden wir weltweit in Industrie- und Schwellenländern Investmentopportunitäten prüfen, die von den Entwicklungen des Internethandels im Besonderen profitieren.

Der Autor

symon_godl

Symon Hardy Godl, Geschäftsführer Deutsche Finance Asset Management