Institutionelle Investoren kehren auf den deutschen Büromarkt zurück
BÜROMARKT DEUTSCHLAND
Nach Jahren der Zurückhaltung zeigt sich am deutschen Büromarkt wieder eine spürbare Belebung – insbesondere in den Toplagen der Metropolen. Eine aktuelle Analyse von JLL, CBRE & Co. sowie Marktbeobachtungen der DEUTSCHE FINANCE GROUP bestätigen: Institutionelle Investoren, darunter zunehmend internationale Adressen, richten ihren Blick erneut auf Büroimmobilien in Deutschland.
Internationale Kapitalströme begünstigen Deutschland
Die geopolitischen Unsicherheiten sowie die Attraktivität europäischer Kernmärkte führen zu einer Kapitalumschichtung. Institutionelle Investoren wie PGIM haben bereits angekündigt, ihren Europa-Anteil im Portfolio von derzeit 7 % auf 10–12 % auszubauen. Deutschland profitiert von dieser Entwicklung überproportional als stabilster und größter Büromarkt in Europa.
Konzentration auf Prime-Lagen
Die Nachfrage konzentriert sich klar auf moderne, nachhaltige Büroobjekte in den Top-5-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Im ersten Halbjahr 2025 lag der Flächenumsatz dort bei 1,2 Mio. m² – leicht über dem Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig verzeichnete der Victor Prime Office Performance Index im zweiten Quartal 2025 einen Anstieg von +1,2 % und liegt nun bei 169,9 Punkten, was +2,8 % über Vorjahr entspricht. München zeigte mit +3,5 % die höchste Dynamik.
Investoren nutzen die aktuell moderaten Preisniveaus für Markteintritte. Die Preise für Büroimmobilien liegen laut Verband deutscher Pfandbriefbanken zwar noch rund 15 % unter dem Höchststand von Q1 2022, haben sich aber seit Ende 2023 stabilisiert.
Selektiver Markt – nicht alle Büroimmobilien profitieren
Die Renaissance betrifft allerdings nicht den gesamten Markt. In den Big-7 liegt die Leerstandsquote bei 7,7 % (entspricht ca. 7,6 Mio. m² leerstehender Fläche). Spitzenmieten dagegen steigen deutlich: In München um +12 %, in Frankfurt um +11 % gegenüber Vorjahr. Branchenexperten gehen davon aus, dass rund 20 % des Bürobestands dauerhaft keine Zukunft mehr in der Vermietung haben werden.
Fazit
Der deutsche Büromarkt tritt in eine neue Phase der Differenzierung ein. Während veraltete Flächen in B- und C-Lagen kaum Perspektiven haben, positionieren sich Core-Immobilien in Topstandorten als Gewinner. Institutionelle Investoren nutzen diese Marktphase, um langfristig in stabile, nachhaltige Werte zu investieren – Deutschland rückt dabei wieder verstärkt ins Zentrum globaler Investmentstrategien. Für Investoren, die Zugang zu exklusiven Club-Deals in Prime-Lagen haben, eröffnen sich aktuell attraktive Einstiegszeitpunkte.
Quellen:
CBRE Research (H1 2025): „Office Investors Edge Back as German Market Steadies Around Core“. Quelle: refire-online.com
JLL – Victor Prime Office Q2 2025: „Victor Prime Office is Growing Again After the Growth Break“. Quelle: assetphysics.com
JLL Marktbericht Deutschland Büro H1 2025: „Germany Office Market Dynamics“. Quelle: jll.com
Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Immobilienmarktstatistik Q1 2025: Bericht zur Wertentwicklung von Büroimmobilien in Deutschland.
Barkow Consulting (Juli 2025): Analyse zur Stabilisierung der Büroimmobilienpreise seit Q4 2023.
PGIM Real Estate – Strategieankündigung Europa (Juli 2025): Unternehmensmeldung zur geplanten Erhöhung des Europa-Anteils im Portfolio.
DZ HYP Real Estate Market Report 2025: „Deutsche Immobilienmärkte 2025“ – Einschätzung zur Erholung und Zinsentwicklung. Quelle: dzhyp.de
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