Marktausblick: US-Immobilienmärkte weiter in Bewegung

Der US-Immobilienmarkt befindet sich inmitten einer sehr dynamischen Entwicklung, die auch 2024 und darüber hinaus im Mittelpunkt stehen wird. Zinssätze und Kapitalkosten bleiben hoch, was dazu führt, dass die Unterschiede zwischen Angebots- und Nachfragepreisen auf den institutionellen Immobilienmärkten bestehen, welche auch schon zum Rückgang der Transaktionsvolumina zum Jahresende 2023 wesentlich beigetragen haben. Die neue Preisfindung bei Immobilien hat sich global über die Märkte hinweg fortgesetzt, wobei die USA in ihrem Zyklus der Preisadjustierung mittlerweile mit am weitesten fortgeschritten sind, gefolgt von Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum.

Der Immobilienmarkt befindet sich damit inmitten einer Phase der Neubewertung, in der Immobilieninvestoren und Projektentwickler gleichermaßen gefordert sind, ihre Strategien an die sich ändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Marktdynamiken anzupassen. Die Ausrichtung auf Diversifikation, die Identifizierung von Wachstumssektoren und die Berücksichtigung regionaler und sektoraler Unterschiede werden entscheidend sein, um in diesem sich wandelnden Umfeld erfolgreich zu beweisen. Die Fähigkeit, sich an diese Veränderungen anzupassen und auch die inhärenten Chancen zu erkennen, wird für alle Marktteilnehmer zudem von Bedeutung sein, um ihre Positionierung für das Jahr 2024 und darüber hinaus abzusichern.

Immobilienmarkt im Konsolidierungsmodus:

Der Immobilienmarkt in den USA wird weiterhin durch hohe Zinsen und eine Verlangsamung der Kreditvergabe beansprucht, was insbesondere den Bereich der Geschäftsimmobilien betrifft. Die Bewertungen für die meisten Immobiliensektoren dürften sich aus heutiger Sicht ab Mitte 2024 stabilisieren, Ausnahmen bilden hier gegebenenfalls Büroimmobilien, die weiterhin unter Druck stehen. Die Steigerung der Cap Rates deutet generell auf veränderte Bewertungsgrundlagen für die meisten Immobiliensektoren hin, wobei sich die jeweilige Höhe der Korrektur stark an der Qualität, der Lage sowie den weiteren Ausstattungskriterien der Immobilien orientiert. Der sog. „flight to quality“ wird die Nachfrage nach neueren, erstklassigen Büroflächen unterstützen, Top-Lagen und Trophy-Gebäude sind damit im Vorteil.

Attraktive Gebäude in hervorragenden Lagen konnten auch in den letzten Jahren aufgrund der guten und langfristigen Mieter trotz eines generell höheren Leerstandes im Markt behaupten und bieten geregelte Mieteinnahmen. Im aktuellen Umfeld mieten Mietinteressenten jedoch bevorzugt Flächen, die für den sofortigen Einzug zur Verfügung stehen. Somit kann es je nach Immobilie erforderlich sein, weitere Maßnahmen, wie den Ausbau von zu vermietenden Flächen, zu prüfen, um auch für geringere Leerstände zeitnah wieder Mieterträge generieren zu können.

Institutionelle Investoren werden sich in den USA nach Analysen führender Immobilienberatungshäuser im Jahr 2024 mit Neuinvestitionen insbesondere auf Mehrfamilienhäuser und Logistikimmobilien konzentrieren. Beide Immobilientypen zeichnen sich durch starke Fundamentaldaten wie Nachfrage, Leerstand, Mietwachstum sowie langfristige positive Trends aus. Obwohl auch die Grundlagen im Einzelhandelssektor stark erscheinen, könnte sich dieser Sektor voraussichtlich aufgrund der verlangsamenden Wirtschaft weniger dynamisch entwickeln. 2024 werden sich bedeutende Chancen für liquiditätsstarke Käufer ergeben, da die höheren Kapitalkosten den Wettbewerb auch um erstklassige Immobilien verringern. Das Transaktionsvolumen wird im Jahresvergleich 2024 voraussichtlich nur noch gering zurückgehen und sich erwartungsgemäß, nach einem Rückgang von 45 % im Vorjahr, weiter stabilisieren.